三悅水花園公寓大廈住戶規約20170108

本『三悅水花園』公寓大廈訂定規約條款如下，本公寓大廈全體區分所有權人、無權占有人及住戶均有遵守之義務： 第一條 本規約效力所及範圍 本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人、無權占有人及住戶。 本公寓大廈之範圍如使用執照及竣工圖中所載之基地、建築物及附屬設施(以下簡稱標的物件)。 第二條 專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分 一、本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如后，其區劃界限詳如使用執照及竣工圖所載之標的物件之圖說。 （一）專有部分：指編訂獨立門牌號碼或所在地址證明之家戶，並登記為區分所有權人所有者。 （二）共用部分：指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。 （三）約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。 （四）約定共用部分：公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。 二、本公寓大廈法定空地、樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議與頂樓區分所有權人同意，不得約定為約定專用部分。 三、本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或區分所有權人會議之決議並經該樓層區分所有權人同意，不得懸掛或設置廣告物。 四、汽車停車空間及機車停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分，無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議決議授權管理委員會。得將部份之停車空間約定為約定專用部份供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件一。 五、下列各目所列之特定對象基於業務上之必要，得無償使用該共用部分或約定共用部分： （一）受託管理業務或承包工作者。 （二）電力公司。 （三）瓦斯公司。 （四）電信機構。 （五）自來水機構。 六、區分所有權人及住戶對於陽台不得違建及裝置鐵窗，造成妨礙消防逃生及救災機能。 七、共同部份及約定共用部份劃設機車停車位，供住戶之機車停放，其相關管理規範依區分所有權人會議決議為之，區分所有權人會議未決議者，管理委員會得訂定辦法管理之。 第三條 區分所有權人會議 一、區分所有權人會議，由本公寓大廈全體區分所有權人組成其定期會議及臨時會議之召開，依公寓大廈管理條例 (以下簡稱本條例) 第二十五條之規定，召集人及會議主席由主任委員擔任之，每年至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會議： 發生重大事故有及時處理之必要，經管理委員會請求者。 經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。 二、區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日，管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明并公告之，不得以臨時動議提出。 三、下列各目事項，應經區分所有權人會議決議： （一）規約之訂定或變更。 （二）公寓大廈之重大修繕或改良。 （三）公寓大廈有本條例第十三條第二款或第三款情形之一須重 建者。 （四）住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。 （五）約定專用或約定共用事項。 （六）管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。 （七）其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。 四、會議之目的如為專有部分之約定共用事項，應先經該專有部分 之區分所有權人書面同意，始得成為議案。 五、會議之目的如對某專有部分之承租者或使用者有利害關係時， 該等承租者或使用者經該專有部分之區分所有權人同意，得列 席區分所有權人會議陳述其意見。 六、各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分 者，該表決權應推由一人行使。 七、區分所有權人得以書面委託他人代理出席。代理人應於簽到前， 提出區分所有權人之出席委託書，如附件二。 八、開會通知之發送，以開會前十日登錄之區分所有權人名冊為據。區分所有權人資格於開會前如有異動時，取得資格者，應出具相關證明文件。 　　　　　九、區分所有權人會議討論事項，除第三款第一目至第五目應有區　　　　　　　 　　　　　　　分所有權人三分之二以上出席，以出席人數三分之二以上之同 　　　　　　　意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數之出席，以出 　　　　　　　席人數過半數之同意行之。 十、前款任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權之五分　　 　　　　　　　之一以上者，其超過部分不予計算。 十一、區分所有權人會議之決議事項，應作成會議紀錄，由主席簽 名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。 十二、會議紀錄應包括下列內容： （一）開會時間、地點。 （二）出席區分所有權人總數、出席區分所有權人之區分所有權比例總數及所占之比例。 （三）討論事項之經過概要及決議事項內容。 十三、有關社區的各種管理辦法及施行細則，授權管理委員會訂定修正再公告之。 第四條 公寓大廈有關文件之保管責任 規約、會議紀錄、簽到簿、出席委託書、使用執照影印本、竣工圖 說及有關文件應由管理委員會負保管之責，區分所有權人或利害關 係人如有書面請求閱覽時，不得拒絕。 第五條 管理委員會委員人數 為處理區分所有關係所生事務，本公寓大廈由區分所有權人及住戶 互選管理委員組成管理委員會。管理委員會組成如下： 一、主任委員一名。 二、副主任委員一名。 三、監察委員一名 四、財務委員一名。 五、委員四名。 主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員，由區分所有權人任之。 主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員選任時應予公告，解任時，亦同。 第六條 管理委員會會議之召開 一、主任委員應每一個月召開管理委員會會議乙次。 二、發生重大事故有及時處理之必要，或經三分之一以上之委員請求召開管理委員會議時，主任委員應儘速召開臨時管理委員會會議。 三、管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員二分之一以上之決議通過，決議事項應於會後十五日內公告。 四、有關管理委員會之會議紀錄，應包括下列內容： （一）開會時間、地點。 （二）出席人員及列席人員名單。 （三）討論事項之經過概要及決議事項內容。 第七條 主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員之資格及選任 一、主任委員由管理委員互選之。 二、副主任委員、監察委員及財務委員由管理委員互選之，其他職司委員由主任委員於管理委員中選任之。 三、委員以下列方式選任： 委員名額分配:A棟二名、B棟一名、C棟一名、D棟 一名、E 棟二名、一樓住戶及店面一名，採無記名單記法(A.E棟複選二 名)選舉，並以獲得該分棟區分所有權人較多者同意為當選次多 者為後補。以上合計正選委員八名，後補委員八名，委員之任 期，自當年二月一日起至次年一月三十一日止。 四、管理委員、主任委員，均為無薪給榮譽職，任期一年，除主任委員、監察委員、財務委員連選得連任一次外，餘委員連選得連任。 五、主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員有下列情事之一者，即當然解任。 （一）主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員喪失區分所有權人資格者。 　 （二）管理委員喪失區分所有權人資格者。 第八條　　主任委員、副主任委員及財務委員之消極資格 　　　　　主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員之消極資格有下列情事之一者，不得充任主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員，其已充任者，即當然解任。 一、曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑期之宣告，服刑期滿尚未逾二年者。 二、曾服公職虧空公款，經判決確定，服刑期滿尚未逾二年者。 三、受破產之宣告，尚未復權者。 四、有重大喪失債信情事，尚未了結或了結後尚未逾二年者。 五、無行為能力或限制行為能力者。 第九條　　主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員之權限 一、主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行本條例第三十六條規定事項。 二、主任委員應於定期區分所有權人會議中，對全體區分所有權人報告前一會計年度之有關執行事務。 三、主任委員得經管理委員會決議，對共用部分投保火災保險、責任保險及其他財產保險。 四、主任委員得經管理委員會決議通過，將其一部分之職務，委任其他委員處理。 五、副主任委員應輔佐主任委員執行業務，於主任委員因故不能行使職權時代理其職務。 六、財務委員掌管公共基金、管理及維護分擔費用（以下簡稱為管理費）、使用償金等之收取、保管、運用及支出等事務。 七、有關費用支出用印保管共三顆（大章一顆：管理委員會章用印由財務委員負責及保管）、（小章二顆：主任委員及財務委員個別用印及個別保管）。 八、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所有權人之利益，誠實執行職務。 第十條　　公共基金、管理費之繳納 一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項： （一）公共基金。 （二）管理費。 二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。 三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。 經由第一次區分所有權人會議及第一屆管理委員會第1次委員會會議決議如下： （一）一般管理費：以地政事務所登記之各戶建物坪數為依據；本社區（2至9樓）之ㄧ般管理費每坪為新台幣60元整，唯各棟（一樓）店舖及住宅每坪為新台幣48元整。 （二）汽車位清潔費、維護費：如停車場管理辦法規定。 1.汽車車位-清潔費社區管理費收入（500元/位）。 2.機械車位-另加維護費社區管理費收入（150元/位）。 3.機車車位-清潔費社區管理費收入（100元/位） 四、管理費以足敷第十一條第二款開支為原則。 五、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息十％計算。 六、管理費未繳交者不得擔任委員。 第十一條　管理費、公共基金之管理及運用 一、管理委員會為執行財務運作業務，應以管理委員會名義開設銀行或郵局儲金帳戶。 二、管理費用途如下： （一）委任或僱傭管理服務人之報酬。 （二）共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。 （三）有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。 （四）管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。 （五）稅捐及其他徵收之稅賦。 （六）因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。 （七）其他基地及共用部分等之經常管理費用。 三、公共基金用途如下： （一）每經一定之年度，所進行之計劃性修繕者。 （二）因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。 （三）共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。 （四）供墊付前款之費用，但應由收繳之管理費歸墊。 （五）計劃性單項修繕支付限定金額為新台幣：二十萬元內，授權管理委員會決議執行再公告之。 第十二條　 共用部分修繕費用之負擔比例 　　　　　 共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公 共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。 第十三條　 共用部分及約定共用部分之使用 住戶對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。 第十四條　 共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用使用償金繳交或給 付 共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有依與起造人 或建築業者之買賣契約書或分管同意書所載已擁有停車空間持分 者，或訂有免費使用該一共用部分或專有部分者外，餘應繳交或給 付使用償金，前項使用償金之金額及收入款之用途應經區分所有權 人會議決議後為之，或區分所有權人會議未決議時，由管理委員會 定之。 第十五條 專有部分及約定專用部分之使用限制 一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。 二、區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物外觀。 第十六條　 財務運作之監督規定 一、管理委員會之會計年度自當年一月一日起至當年十二月三十一日止。 二、管理委員會應製作並保管財務會計帳簿、公共設施設備清冊、固定資產與雜項購置明細帳冊、區分所有權人與區分所有權比例名冊等。如區分所有權人或利害關係人提出書面理由請求閱覽時，不得加以拒絕，但得指定閱覽之日期、時間與地點。 第十七條 糾紛之協調程序 一、公寓大廈區分所有權人或住戶間發生糾紛時，由管理委員會邀集雙方當事人進行協調。 二、有關區分所有權人、管理委員會或利害關係人間訴訟時，應以管轄本公寓大廈所在地之板橋地方法院為第一審法院。 第十八條　 違反義務之處置規定 一、區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及違反共同利益行為時，管理委員會應按下列規定處理： （一）住戶違反本條例第六條第一項之規定，於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使權利時，有妨害其他住戶之安寧、安全及衛生情事；於他住戶維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線必須進入其專有部分時，有拒絕情事；經協調仍有妨害或仍予拒絕時，得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。管理委員會本身於維護、修繕共用部分或設置管線必須進入或使用該住戶專有部分或約定專用部分，有拒絕情事時，亦同。 （二）住戶違反本條例第八條第一項之規定，有任意變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室之構造、顏色、使用目的等行為時，應予制止，並報請主管機關依本條例第四十九條處以罰鍰，該住戶應於一個月內回復原狀，未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。 （三）住戶違反本條例第九條第二項之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 。如有損害並得請求損害賠償。 （四）住戶違反本條例第十五條第一項之規定，對於專有部分、約定專用部分之使用方式有違反使用執照及規約之規定時，應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關辦理，要求其回復原狀。 （五）住戶違反本條例第十六條第一項至第三項之規定有破壞公共安全、公共衛生、公共安寧等行為時，應予制止，或召集當事人協調處理，必要時得報請地方主管機關處理。 二、住戶有下列各目之情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分： （一）積欠依本條例及規約規定應分擔費用，經強制執行再度積欠金額達其區分所有權評定價值百分之一者。 （二）違反本條例相關規定經依本條例第四十九條處以罰鍰後 ，仍不改善或續犯者。 （三）其他違反法令或規約，情節重大者。 三、前款強制出讓所有權於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理委員會得聲請法院拍賣之。 第十九條 其他事項 一、共用部分及約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另定使用規則。 二、區分所有權人資格有異動時，取得資格者應以書面提出登記資料，其格式如附件三。 三、區分所有權人將其專有部分出租他人或供他人使用，該承租者或使用者亦應遵守本規約各項規定。 四、區分所有權人應在租賃（或使用）契約書中載明承租人（或使用人）不得違反本規約之規定，並應向管理委員會提切結書，其格式如附件四。 五、本規約中未規定之事項，應依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及其他相關法令之規定辦理。 第二十條 管理負責人準用規定之事項 本公寓大廈未組成管理委員會時，應推選管理負責人處理事務，並準用有關管理委員會應作為之規定。 第二十一條 本規約訂定於民國九十七年一月十九日。 　　　　　　第一次修正：民國一O六年一月八日修正第三條第三款第九目、第十目，第七條第三款，第十六條第一款。

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